Видео

15 Декабря 2016 года

Инвестиции в недвижимость или в фондовый рынок - что выгоднее в кризис?

Инвестиции в недвижимость или в фондовый рынок - что выгоднее в кризис?



Здравствуйте, я Роман Паршин. Сейчас осень 2016 года, экономический кризис в России никуда не делся, а значит все граждане в той или иной степени озабочены одной важной и насущной проблемой: как сохранить свои средства и как сделать так, чтобы они не таяли под действием инфляции. Иными словами, куда вложить свои деньги таким образом, чтобы получать доход, позволяющий хотя бы не остаться в реальном минусе

Итак, представим, что вы смогли устоять перед всевозможными советами вложиться в покупку автомобилей, яхт, мебели, часов и прочих статусных вещей и не поддались всеобщей панике срочно потратить куда-то деньги, лишь бы они не «сгорели». Вам также не нужно вкладываться в собственное образование в надежде на будущее повышение в должности и зарплате. И уж тем более вам не нужно инвестировать в собственную внешность, потому что у вас и так с нею все хорошо.

Но ваших знаний не хватает для полноценной работы с финансовыми инструментами, они вам кажутся слишком сложными. Все эти акции, облигации, фьючерсы, опционы – черт ногу сломит как они работают и как на них заработать.

А вот с недвижимостью вроде ясно как ее купить, продать, сдать в аренду. И она абсолютно осязаема, ее можно увидеть глазами, оценить и потрогать. В отличие от ценных бумаг или производных финансовых инструментов, которые мы регулярно используем в своей биржевой торговле.

И что немаловажно, раньше российская недвижимость постоянно росла в цене и приносила стабильный и вполне достойный доход. Можно было прикупить несколько квартир на стадии котлована и потом перепродать их с хорошей маржой – даже если это были криво слепленные коробки с четырьмя голыми стенами, а сами дома стояли на болоте в затерянных уголках Подмосковья. Можно было тоже самое сделать с земельными участками или загородными домами, к которым еще неизвестно когда подведут коммуникации. Все равно спрос был такой, что на почти любой объект находился покупатель, причем достаточно быстро. В общем, не жизнь была, а сказка. Каждый мог стать инвестором, если хотел, и мог неплохо заработать на перепродаже или аренде.

Но сказка кончилась с приходом кризиса. Который, в отличие от 2008 года, похоже всерьез и надолго. И если тогда недвижимость просела в цене, но не вся и ненадолго, то на этот раз картина совсем иная.

Во-первых, уже не приходится надеяться на более-менее быстрый отскок в цене, как это произошло в 2010 году. Этот кризис начался в 2014-м, сейчас 2016-й – и никакого отскока не предвидится. Даже самые ярые апологеты вечного роста цен из агентств недвижимости и девелоперы уже начинают сдержанно говорить, что в 2017 году ценник на квартиры и дома будет такой же, как в текущий момент. Что по факту означает капитуляцию и мучительные поиски методов выживания на рынке. Учитывая, что уже сейчас примерно 20% застройщиков находятся на грани банкротства (а дальше будет больше), то подумать им есть над чем.

Чтобы не вдаваться в длинный рассказ про состояние экономики и прогнозы относительно ее самочувствия, вспомним про то, что на уровень цен влияет спрос и предложение. А также качество этого самого спроса и предложения.

Что у нас со спросом на российскую недвижимость? Очевидно, он будет падать, потому что реальные доходы населения продолжают снижаться. При этом все меньше граждан может позволить себе купить квартиру или даже арендовать жилье. Что говорить, если доля затрат у семей в России на еду в последние годы постоянно растет, а затраты на обустройство быта и улучшение жилищных условий уверенно снижаются. Конечно, нам еще далеко до Италии, Хорватии, Словении и Греции, где 70% граждан в возрасте до 34 лет живут с родителями, но мы можем туда прийти. И не потому, что все так ценят крепкие семейные узы. Как следствие, чтобы что-то продать обедневшим гражданам вы будете вынуждены рано или поздно снижать цены.

К падению доходов населения добавляется эмиграция самой платежеспособной его части. Это как раз те люди, которые распродают здесь активы и уезжают на ПМЖ в страны ЕС, Великобританию или США. К слову, половина домов в поселках на Рублевке уже опустела. Что же получается? Мало того, что с рынка вымываются платежеспособные покупатели, так они же и пополняют рынок заявками на срочную продажу недвижимости, заставляя еще больше других продавцов снижать цены.

Давайте возьмем жилые дома в Подмосковье. Примерно 40% квартир в новостройках там приобретается в инвестиционных целях. Что будет с ценами, если их владельцам срочно понадобится от них избавиться? Даже если не брать эмиграцию, а например наличные для личных нужд или собственного бизнеса. Ответ очевиден.

Добавим к этому существенный рост налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости и рост платежей по ЖКХ – и вот вам еще останавливающие факторы к покупке жилья. К примеру, по прогнозу Минэкономразвития до 2030 года оплата за электроэнергию может вырасти на 70%, за газ — на 30%. Что это означает для вас как инвестора? Снижение спроса на ваши объекты недвижимости.

И завершает это все просто-таки изобилие предложений по совершенно разнообразным видам жилья. Сотни нераспроданных загородных домов, тысячи квартир ждут вас и они не могут ждать бесконечно по тем ценам, которые пока заявлены. Даже крупные скидки в 50% не помогают отдельным девелоперам хотя бы как-то расшевелить продажи той массы домов, построенных в полях нашей необъятной родины. Давно уже нет того количества покупателей, на которое рассчитывали девелоперы в своих радужных планах. Все же всегда росло, все же всегда дорожало, все же хотели купить себе дом или квартиру. А сейчас что-то не хотят.

И при этом на многих участках вовсю продолжается стройка. Вы же не можете ее остановить. Дешевле и проще достроить, нежели законсервировать. Что это значит? Еще больше объектов выйдет на и так переполненный предложениями рынок. Рядом с нашим офисом возводятся огромные жилые комплексы, в Подмосковье жилые муравейники продолжают множиться как грибы. И когда я их вижу, у меня возникает ровно один вопрос – а кому это все они смогут продать? Где они возьмут столько людей с нужным количеством денег? На какие деньги они смогут все это достроить? Я честно говоря, не знаю. Зато у всех перед глазами история СУ-155, еще недавно казавшаяся монстром в области девелопмента и строительства.

Давайте возьмем свежий пример. Объем предложения квартир в жилых домах эконом- и комфорт-класса в Москве в пределах третьего транспортного кольца выросло в 6,5 (В ШЕСТЬ С ПОЛОВИНОЙ!) раз за последние два года. Что произошло с ценником на это изобилие? Просел почти на 22% за последний год. Это прямые потери на инвестиции. При этом общий объем предложения в сегменте массового жилья в Москве вырос в 2,5 раза! То есть на огромное количество квадратных метров надо будет найти покупателя.

В общем, рано или поздно при виде приближающегося собственного банкротства кто-то психанет и начнет демпинговать уже открыто. А забравшие в залог недвижку банки тоже не будут сидеть на ней годами и будут стараться слить ее побыстрей. Что произойдет с ценами? Ответ очевиден.

Давайте посмотрим статистику реальных сделок, а не на отчаянные попытки строителей и риэлторов показать, что цены никогда не упадут и все эти квадратные метры улетают как пирожки. По сравнению с 2015-м годом реальная средняя просадка по цене составила от 5% до 33%, в зависимости от расположения, метража квартир, количества комнат, качества объекта и его готовности. Если свести все к окраинам Москвы и Подмосковью, то купленная квартира в новостройке и со сделанным ремонтом в 2014 году к сегодняшнему моменту (т.е. через 2 года) реально уйдет у вас с дисконтом в 20-25%. Теперь учтем скидки за «плохой вид из окна» - ведь не везде у вас будет балкон с видом на райский сад или Кремль – и вот ваша инвестиция просела еще больше. Как следствие, вместо прибыли вы генерируете себе убытки, причем довольно существенные.

Для сравнения – чистая доходность на клиентский капитал, находящийся под нашим управлением, в 2015 году составила чуть более 65%. Это уже за вычетом налогов и нашего вознаграждения за принесенную клиентам прибыль. Заметьте, в разгар кризиса. Сравните с тем, если бы вы в 2014-м или в 2015-м году вложились в жилую недвижимость. Процентов 10% убытка вы бы уже понесли абсолютно точно. Но скорее всего цифра будет больше. И это только при условии, что вы сумели продать купленную квартиру или дом. Что получается далеко не у всех.

Особенные неприятности доставят квартиры с тремя комнатами и более – на них спрос упал особенно. Например, по Москве спрос на покупку таких квартир на текущий момент отстает от предложения почти в 10 раз. Если же вы надумали их сдавать в аренду – то придется учесть, что спрос на них упал почти в 5 раз. То есть вы можете рассчитывать только на 10-20% потенциальных клиентов от того, что было еще два года назад. При этом те самые 10-20% будут либо разумно ждать лучших времен для покупки и очередной просадки по цене (а она, вероятно, наступит), либо нещадно торговаться, понимая, что время продавца закончилось.

Проще говоря, теперь не покупатели будут бегать за вами, брать все, что есть в наличии, и предлагать кто больше – нет, теперь вы будете бегать за немногочисленными желающими, вкладываясь в ремонт, меблировку, рекламу и тратя время и силы на регулярный показ квартиры или дома. При этом постоянно прогибаясь по цене.

Падение цены можно попробовать компенсировать за счет правильного ремонта и обстановки внутри, но это же тоже затраты. Во-первых, времени – ремонт не делается за один день, и мебель вам тоже надо купить и расставить. Во-вторых, потребуются непосредственно расходы на рабочих и материалы. А в-третьих, если вы промахнетесь с качеством ремонта или с интерьером – то ваша вероятность продажи или сдачи жилья в аренду начнет стремительно падать.

Вот вам статистика: на текущий момент, то есть на осень 2016 года, почти 80% выставленных на продажу готовых к проживанию городских квартир имеет период экспозиции более 18 месяцев – это ПОЛТОРА ГОДА. В Москве и области – практически 2 года. Представим, что вам очень понадобились наличные деньги – сможете ли вы быстро выйти в кэш из недвижки? Конечно, нет. Сравните это с фондовым рынком, где вы легко можете заключать сделки каждый день, а закрыть счет в инвестиционной компании и вывести свои средства в тот же день.

То есть вы покупаете на стадии котлована или первых этажей квартиру или несколько. Ждете окончания стройки, скрестив пальцы и регулярно вознося молитвы за финансовое здоровье застройщика и быстрое принятие дома госкомиссией. Потом вы получаете коробку с голыми стенами и еще год делаете ремонт, прилично вложившись в этот процесс. А потом еще два года продаете! И ладно бы с прибылью, но сейчас кроме просадки цены вряд ли вы что-то получите. Вам не кажется, что это выглядит как абсолютно нелепая инвестиция, и что проще и выгоднее было разместить средства на депозит в Сбербанке?!

А вот еще жуткая статистика для начинающих рантье: примерно 60% квартир из выставленного жилого фонда хозяева не смогут сдать НИКОГДА. Причины традиционны: некачественный ремонт, интерьер без вкуса и стиля или излишние вложения в него, отразившиеся на цене, неудачный дом или неудачный район… И конечно же завышенный ценник, потому что вы очень любите деньги. В конечном счете окажется, что вы промахнулись с соотношением цена-качество-интерьер, и ваши инвестиции можно смело списать и забыть.

Хорошо, представим, что со сдачей в аренду ваших квартир проблем нет. Какова реальная эффективность вложений на текущий момент согласно исследованиям? По Москве и Санкт-Петербургу доходность составляет 6-8% годовых. Причем эта доходность обеспечивается лишь в случае быстрой сдачи надежным квартиросъемщикам, а не тем прекрасным людям, после которых вам придется менять мебель или делать новый ремонт. Еще раз задам вопрос: не проще ли отнести денег на депозит в Сбербанк с тем же результатом?

И еще немного веселых цифр. Группа контрольных закупок одного из проектов по недвижимости совсем недавно посмотрела различные дома бизнес-класса в Москве в пределах Садового кольца ценой вопроса от 37 до 82 млн. рублей. И заодно прикинула срок окупаемости квартир, если их приобрести, а потом сдавать в аренду. Так вот – срок окупаемости составил от 54 до 67 лет. 67 ЛЕТ!!! Вы все еще хотите инвестировать в московскую элитную жилую недвижимость? Желаю успехов.

Еще раз напомню, что в 2015 году чистая доходность нашей компании «Форум» на клиентский капитал составила 65 с лишним процентов. Это уже за вычетом нашего вознаграждения и комиссии. Сравните: доходность за ОДИН ГОД на фондовом рынке и ВЫХОД В НОЛЬ ЗА 67 ЛЕТ в элитной недвижимости. Куда стоит вложить свои деньги? Конечно же в недвижимость - это же знакомо, понятно и престижно!

Впрочем, вы можете вообще снять объект с продажи до лучших времен, заморозив в нем свои вложенные средства. Правда надо понимать, что раз вы его не сможете продать или сдать в наем – то вне зависимости от заявленного ценника, его реальная цена равна нулю. А значит, все что вы вложили в квартиру теперь равно вашим убыткам.

К слову сказать, с загородным жильем дела обстоят ничуть не лучше. Во-первых, продать реально можно только 100% достроенные объекты с подключенными коммуникациями, имеющие в первую очередь подходящее географическое расположение. Чем тоже Подмосковье не может похвастать, и количество загородного недостроя более чем существенно. А во-вторых, без существенных скидок и уступок будущим владельцам объекты не продаются. Если вообще продаются. При этом не забываем про конкуренцию с виллами и дачами, которые выходят на рынок от людей, собирающихся эмигрировать, распродав срочно активы, или тех, кому срочно понадобились денежные средства.

Да, формально цены в прайс-листах девелоперов и агентств недвижимости могут расти, в пресс-релизах могут быть победные реляции о неизбежном и неотвратимом росте – в общем, отчаянный оптимизм прямо как в конце 2008 года. Но что в реальности? У немалого числа девелоперов за счастье теперь иметь 1-2 продажи в месяц на коттеджный поселок. И чем больше и необоснованнее претензия объекта на элитность, тем активнее продажи стремятся к нулю. К примеру в Ленобласти в 40% коттеджных поселков за последние три месяца не было сделок ВООБЩЕ.

В результате чего многие объекты снимаются с продажи, а девелоперы стараются все больше проводить сделок с участками без подряда. Что тоже на фоне падения спроса и повышения налогов уже не представляет выгоды. А если на участках не будет коммуникаций – то это вообще неликвид. И самое главное, как я уже говорил, не видно явных предпосылок в экономике к быстрому отскоку, который и должен вытащить за собой спрос на недвижимость.

Остается вариант сдачи загородных домов в аренду, но тут доходность тоже вряд ли превысит 6% годовых (а реально с учетом всех издержек будет процента 2). И тут тоже вы столкнетесь с падением спроса и резким ростом предложения. То есть конкуренции с вашим объектом. К примеру, по данным «МИЭЛЬ-Аренда» за сентябрь 2016 года спрос на загородные дома сократился еще на 21%, а предложение сдачу их в аренду, наоборот, выросло на 51%. И дальше будет еще жестче и веселей. Чем это вам грозит? Отчаянной дракой за клиентов, демпингом по цене и убытками вместо прибыли на вложенные средства.

В общем, рынок недвижимости хорош ровно в одном случае – когда в экономике все отлично и все и везде растет. А как только этого не происходит - ваша недвижимость в лучшем случае не будет приносить доход. В худшем – генерировать убытки. Совсем другое дело в случае фондового рынка, где для отдельных торговых стратегий играет роль волатильность, а не рост цены актива. А значит даже в кризис можно очень недурно зарабатывать при определенных усилиях – в том числе и на падениях индексов, акций или курсов валют.

Я уже называл те самые 65% за 2015 год – а меж тем это было время активной фазы кризиса. Много ли отраслей и компаний оказались хотя бы не убытках в тот год? И много ли из них добились рентабельности хотя бы сравнимой с банковским депозитом? В то же время для трейдеров кризисные времена всегда представлялись отменной возможностью существенно увеличить свой капитал и капитал своих клиентов – главное, верно определить тренды и иметь надежную торговую стратегию.

Подводя итог, отметим плюсы вложения в недвижимость. Во-первых, это реальный, осязаемый объект, который можно увидеть глазами и потрогать руками. А не запись в реестре, как это происходит с ценными бумагами. Во-вторых, этот объект можно использовать: жить самому, передать детям или сдавать в аренду. В-третьих, недвижимость можно использовать в качестве обеспечения по кредиту.

Минусами вложений в недвижимость являются: возможность заработать только на растущем рынке, когда цены постоянно идут вверх. В отличие от фондового рынка, где зарабатывают как на росте, так и на падении активов. Во-вторых, это ликвидность недвижимости. Если финансовые инструменты, в большинстве случаев, можно быстро купить и продать в тот же день, то с квартирой или домом так не получится. И в текущий момент вы можете продавать объект 2 года и это будет нормой. В-третьих, если вы покупаете жилье на этапе стройки, то по сути, вы входите в высокорисковый актив. Ведь ваш дом могут просто не достроить. И таких случаев сотни. И тогда ваши вложения обернутся 100% потерями. В-четвертых, рынок сдачи в аренду не обеспечит в текущих условиях доходности выше, чем предложит вам тот же Сбербанк. А риски порчи актива при сдаче в аренду остаются.

В общем, вместо того, чтобы влезать в рынок недвижимости со смутной надеждой на скорый отскок, я вам советую внимательно присмотреться фондовому рынку, различным финансовым инструментам и пополнить свой багаж знаний. Даже если вы не собираетесь сами торговать акциями, облигациями, фьючерсами или опционами – то по крайней мере вы сможете квалифицированно выбрать финансовых управляющих, чтобы в дальнейшем иметь куда более интересный запасной вариант для вложений, нежели очередная покупка очередной квартиры или коттеджа.

С вами был Роман Паршин, инвестируйте в фондовый рынок и зарабатывайте больше! До новых встреч!

Вернуться к списку